Kosten · Bochum · 6 Min. Lesezeit
Was kostet eine Hausverwaltung in Bochum?
Wie Hausverwaltungen in Bochum ihre Vergütung berechnen, was in der Pauschale steckt, welche Sonderleistungen üblich sind und wie Sie Angebote vergleichen.
Eine Hausverwaltung in Bochum kostet in der Regel eine monatliche Pauschale je Einheit plus gesondert vergütete Sonderleistungen. Die Pauschale hängt vor allem von der Größe der Anlage ab: Kleine Gemeinschaften zahlen je Wohnung mehr, weil Versammlung, Abrechnung und Buchhaltung einen festen Grundaufwand haben. Eine Zahl für alle gibt es nicht; was es gibt, ist ein klares Muster, nach dem Verwaltungen rechnen. Wer es kennt, kann Angebote vergleichen und erkennt ein absichtlich hohes Abwehrangebot.
Wie berechnen Hausverwaltungen ihre Vergütung?
Fast alle Verwaltungen rechnen mit einer monatlichen Pauschale je Einheit, also je Wohnung, Gewerbeeinheit oder Stellplatz, wobei Stellplätze meist deutlich günstiger angesetzt werden. Dazu kommen Sonderleistungen nach Aufwand oder mit festen Sätzen. Die Höhe der Pauschale bestimmen fünf Faktoren:
- Größe der Anlage. Eine Gemeinschaft mit sechs Wohnungen braucht dieselbe Versammlung, denselben Wirtschaftsplan und dieselbe Abrechnung wie eine mit zwanzig. Verteilt auf wenige Einheiten ist die Pauschale je Einheit deshalb höher. Das ist der Hauptgrund, warum viele Verwaltungen kleine Objekte ablehnen oder teuer anbieten.
- Alter und Zustand. Ein Gründerzeithaus in Ehrenfeld mit Sanierungsstau erzeugt mehr Begehungen, Angebote und Handwerkersteuerung als eine gepflegte Anlage aus den 1990ern.
- Technik. Aufzug, Tiefgarage, Heizzentrale, Lüftung, Photovoltaik: Jede Anlage bringt Wartungsverträge, Prüfpflichten und Störungen mit.
- Zustand der Verwaltung. Fehlende Beschluss-Sammlung, offene Abrechnungen oder unklare Rücklagen bedeuten Aufräumarbeit im ersten Jahr, die eingepreist wird.
- Erwartungen. Eine zweite Versammlung im Jahr, Beiratssitzungen vor Ort, Rückmeldung am selben Tag: alles leistbar, alles mit Aufwand.
Was sollte in der Pauschale enthalten sein?
Für die WEG-Verwaltung sollte die Grundvergütung mindestens abdecken:
- jährliche Eigentümerversammlung mit Einladung, Leitung und Niederschrift
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht (§ 28 WEG)
- laufende Buchhaltung, Zahlungsverkehr und Mahnwesen
- Führung der Konten und der Erhaltungsrücklage im Namen der Gemeinschaft
- Abschluss und Überwachung von Wartungs- und Versicherungsverträgen
- regelmäßige Begehungen und Beauftragung kleinerer Reparaturen
- Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat, der Wirtschaftsplan und Abrechnung vor dem Beschluss prüft (§ 29 Abs. 2 WEG)
Bei der Mietverwaltung kommen Mieterbetreuung, Betriebskostenabrechnung und ein regelmäßiger Bericht an den Eigentümer hinzu.
Welche Sonderleistungen kosten extra?
| Leistung | Übliche Abrechnung |
|---|---|
| Zusätzliche Eigentümerversammlung | Festbetrag je Versammlung |
| Begleitung größerer Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen | Prozentsatz der Bausumme oder Stundensatz |
| Abwicklung von Versicherungsschäden | Festbetrag je Schadensfall oder Stundensatz |
| Gerichtliche Beitreibung von Hausgeld | Festbetrag je Verfahren |
| Mieterwechsel, Neuvermietung (Mietverwaltung) | Festbetrag oder Anteil einer Monatsmiete |
| Erstellung von Unterlagen für Wohnungsverkäufe | Festbetrag |
| Zusätzliche Begehungen, Sondertermine | Stundensatz |
Ein gutes Angebot nennt diese Posten offen mit Satz oder Stundensatz. Ein Angebot, das nur die Pauschale zeigt, ist nicht automatisch günstiger; die Überraschung kommt dann in der Abrechnung.
Wer trägt die Kosten der Verwaltung?
In der WEG ist die Verwaltervergütung eine Kostenposition der Gemeinschaft. Sie wird nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss keinen anderen Schlüssel vorsieht; jeder Eigentümer zahlt seinen Anteil über das Hausgeld.
Auf Mieter umlegen lassen sich Verwaltungskosten nicht. Die Betriebskostenverordnung nimmt sie ausdrücklich aus (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Vermieter kalkulieren die Verwaltung also in die Miete ein, nicht in die Nebenkostenabrechnung.
Wie vergleicht man zwei Angebote? Ein Rechenbeispiel
Eine Gemeinschaft in Bochum-Linden mit acht Wohnungen und vier Stellplätzen bekommt zwei Angebote.
| Angebot A | Angebot B | |
|---|---|---|
| Pauschale je Wohnung und Monat | 28 € | 24 € |
| Pauschale je Stellplatz und Monat | 4 € | 6 € |
| Grundvergütung im Jahr | 8 × 28 × 12 + 4 × 4 × 12 = 2.880 € | 8 × 24 × 12 + 4 × 6 × 12 = 2.592 € |
| Zusätzliche Versammlung | 250 € | 450 € |
| Begleitung Dachsanierung (60.000 €) | 3 % = 1.800 € | 5 % = 3.000 € |
| Versicherungsschaden | 120 € je Fall | nach Aufwand, 95 €/Std. |
Im ruhigen Jahr ist B rund 290 Euro günstiger. Im Jahr der Dachsanierung mit einer zusätzlichen Versammlung kostet A 4.930 Euro, B 6.042 Euro. Die Zahlen sind erfunden und dienen nur dem Vergleich; sie zeigen aber, warum die Pauschale allein nichts über die Jahreskosten sagt. Umgelegt nach Miteigentumsanteilen zahlt ein Eigentümer mit 125/1000 im ruhigen Jahr bei A 360 Euro, bei B 324 Euro.
Welche Fragen sollte man jedem Anbieter stellen?
- Was ist Grundleistung, was Sonderleistung, mit welchem Satz?
- Wie viele Objekte und Einheiten betreut der zuständige Sachbearbeiter?
- Wer ist bei Störungen erreichbar, und wie schnell kommt eine Rückmeldung?
- Liegen Erlaubnis nach § 34c GewO und Berufshaftpflichtversicherung vor?
- Wie sieht eine Beispiel-Jahresabrechnung aus?
Die günstigste Pauschale nützt wenig, wenn die Abrechnung zu spät kommt oder Beschlüsse liegen bleiben. Ein Unterschied von zwei Euro je Einheit und Monat ist bei acht Wohnungen 192 Euro im Jahr, weniger als ein versäumter Wartungstermin an der Heizung.
Woran erkennt man ein Abwehrangebot?
Viele Verwaltungen lehnen kleine Objekte nicht offen ab, sondern nennen einen Preis, bei dem die Gemeinschaft von selbst absagt. Typische Zeichen: Pauschale deutlich über dem, was Nachbargemeinschaften ähnlicher Größe zahlen, keine Aufschlüsselung der Sonderleistungen, kein Termin zur Begehung, Antwort erst nach Wochen. Fragen Sie in dem Fall nach, ob die Verwaltung das Objekt überhaupt will. Wie kleine Gemeinschaften trotzdem eine Verwaltung finden, steht im Beitrag Kleine WEG findet keinen Verwalter.
Nennt Grundheld Preise?
Preise nennen wir ab dem Start Anfang 2027. Dann so, wie wir es hier beschrieben haben: Pauschale je Einheit nach Sichtung der Unterlagen, Sonderleistungen mit festen Sätzen, keine Mindestgröße. Wenn Sie für 2027 eine Verwaltung suchen, können Sie schon jetzt unverbindlich anfragen.