# Kleine WEG findet keinen Verwalter: Was jetzt?

> Warum Verwaltungen kleine Eigentümergemeinschaften abweisen, was die Gemeinschaft ohne Verwalter rechtlich tun kann und wie sie trotzdem eine Verwaltung findet.

Quelle: https://grundheld.de/ratgeber/kleine-weg-findet-keinen-verwalter
Autor: Redaktion Grundheld (Grundheld Hausverwaltung, Bochum)
Stand: 2026-10-02
Rechtsgrundlagen: § 9b WEG – Vertretung der Gemeinschaft ohne Verwalter; § 18 WEG – Verwaltung und Benutzung; § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG – Ausnahme für kleine Gemeinschaften mit Eigentümer als Verwalter; § 24 Abs. 3 WEG – Einberufung ohne Verwalter; § 26 WEG – Bestellung und Abberufung des Verwalters

Wenn eine kleine Eigentümergemeinschaft keinen Verwalter findet, hat sie drei Wege: einen Eigentümer als Verwalter bestellen, gezielt bei Verwaltungen anfragen, die keine Mindestgröße haben, oder vorübergehend ohne Verwalter arbeiten, mit klarer Aufgabenverteilung. Rechtlich steht die Gemeinschaft dabei nicht im luftleeren Raum: Ohne Verwalter vertreten die Eigentümer sie gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG), und die Versammlung kann vom Beirat einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG). Was das konkret bedeutet und wie Sie eine Verwaltung finden, die Ihre Gemeinschaft wirklich will.

## Warum werden kleine Gemeinschaften abgewiesen?

Die Branche ist ausgelastet. Nach dem [VDIV-Branchenbarometer 2026](https://vdiv.de/presse/details/vdiv-branchenbarometer-2026-immobilienverwaltungen-zunehmend-ueberlastet-trennung-von-unrentablen-eigentuemergemeinschaften-unvermeidlich) bezeichnen sich 62,1 Prozent der befragten Verwaltungen als überlastet. 21,0 Prozent wollen künftig nur noch Objekte ab einer Mindestgröße annehmen, im Mittel rund 16 Wohneinheiten, und 31,0 Prozent planen, kleinere Objekte abzugeben.

Der Grund ist einfache Betriebswirtschaft: Versammlung, Wirtschaftsplan, Abrechnung und Buchhaltung kosten bei sechs Einheiten fast so viel Zeit wie bei zwanzig, bringen aber nur ein Drittel der Vergütung. Dazu kommt der Generationswechsel: Viele Inhaber gehen in den Ruhestand, ihre Gemeinschaften stehen plötzlich ohne Verwalter da.

Im Ruhrgebiet trifft das besonders viele Häuser. Die typischen Gründerzeit- und Nachkriegsbauten in Bochum, Herne oder Witten haben vier bis zwölf Wohnungen; sie wurden in den letzten Jahrzehnten reihenweise in Eigentumswohnungen aufgeteilt.

## Was gilt rechtlich, wenn eine WEG keinen Verwalter hat?

Eine gesetzliche Pflicht, einen Verwalter zu bestellen, gibt es nicht. Aber:

- **Vertretung:** Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer **gemeinschaftlich** vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Für jeden Vertrag, jede Reparaturbeauftragung, jede Kontoverfügung müssen also im Grundsatz alle mitwirken, oder die Versammlung ermächtigt einzelne Eigentümer durch Beschluss.
- **Anspruch auf Verwaltung:** Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Dazu gehören Erhaltung, Versicherung, Rücklage, Wirtschaftsplan und, mit der Ausnahme unten, die Bestellung eines Verwalters mit IHK-Prüfung nach § 26a WEG (§ 19 Abs. 2 WEG). Ein einzelner Eigentümer kann die anderen also auf Bestellung eines Verwalters in Anspruch nehmen.
- **Versammlung:** Fehlt ein Verwalter, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Beschluss-Sammlung führt dann der Versammlungsvorsitzende, sofern niemand anderes bestellt ist (§ 24 Abs. 8 WEG).

Ohne Verwalter zu bleiben ist also möglich, aber mühsam: Jede Entscheidung braucht Beschlüsse und Ermächtigungen, und bei Streit fehlt die neutrale Stelle.

## Weg 1: Kann ein Eigentümer selbst Verwalter werden?

Für kleine Gemeinschaften hat der Gesetzgeber eine Tür offen gelassen. Grundsätzlich kann jeder Eigentümer verlangen, dass ein Verwalter mit IHK-Prüfung nach § 26a WEG bestellt wird. Das gilt nicht, wenn drei Voraussetzungen zusammen vorliegen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG):

1. weniger als neun Sondereigentumsrechte,
2. ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und
3. weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen Verwalter mit dieser Prüfung.

Ein Eigentümer aus einer Gemeinschaft mit sechs Wohnungen kann sich also durch Beschluss (einfache Mehrheit, § 25 Abs. 1 WEG) zum Verwalter bestellen lassen, auch ohne IHK-Prüfung. Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich (§ 26 Abs. 2 WEG).

Was dabei oft unterschätzt wird:

- Der Eigentümer-Verwalter haftet wie ein professioneller Verwalter für Fehler, etwa bei der Abrechnung oder bei versäumten Fristen.
- Konten der Gemeinschaft müssen getrennt vom Privatvermögen geführt werden.
- Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan müssen den Anforderungen des § 28 WEG genügen; die Software dafür kostet Geld und Einarbeitung.
- Bei Streit in der Gemeinschaft sitzt der Verwalter zwischen den Stühlen.

Das Modell funktioniert in Gemeinschaften, die sich einig sind und in denen jemand Zeit und Zahlenverständnis hat. Es scheitert oft nach dem ersten größeren Schaden oder dem ersten Eigentümerwechsel.

## Weg 2: Wie findet man eine Verwaltung ohne Mindestgröße?

Es gibt sie, nur nicht auf der ersten Seite bei Google. So kommen Sie an Angebote:

- **Fragen Sie konkret an.** Schreiben Sie in die erste Nachricht: Ort, Baujahr, Zahl der Einheiten, Zustand, ob Beschluss-Sammlung und Abrechnungen vorliegen, gewünschter Stichtag. Wer das liefert, bekommt eher eine Antwort als „Wir suchen einen Verwalter".
- **Bieten Sie Ordnung an.** Ein aufgeräumter Beirat, vollständige Unterlagen und eine Rücklage, die den Namen verdient, machen eine kleine Gemeinschaft attraktiv. Chaos ist der Grund für die Absagen, nicht die Größe allein.
- **Akzeptieren Sie faire Preise.** Bei sechs Einheiten ist eine höhere Pauschale je Einheit normal; die absolute Summe bleibt überschaubar. Lesen Sie dazu [Was kostet eine Hausverwaltung in Bochum?](/ratgeber/was-kostet-hausverwaltung-bochum).
- **Fragen Sie neue Verwaltungen.** Neu gegründete und kleinere Büros nehmen kleine Objekte, weil sie Bestand aufbauen. Prüfen Sie die Erlaubnis nach § 34c GewO und die Berufshaftpflichtversicherung.
- **Nutzen Sie den Verband.** Der VDIV Nordrhein-Westfalen führt eine Mitgliedersuche nach Ort.

Grundheld startet Anfang 2027 in Bochum und arbeitet ohne Mindestgröße: kleine Gemeinschaften sind genauso willkommen wie große, im Umkreis von etwa 25 Kilometern. Wenn Sie ab 2027 eine Verwaltung suchen, können Sie schon jetzt [unverbindlich anfragen](/kontakt).

## Weg 3: Wie überbrückt man die Zeit ohne Verwalter?

Wenn der alte Verwalter zum Jahresende aufhört und der neue erst im Frühjahr beginnt, lässt sich die Lücke überbrücken. Dafür sollte die letzte Versammlung mit dem alten Verwalter beschließen:

- Ermächtigung eines Eigentümers (meist Beiratsvorsitz) zur Einberufung der Versammlung und zur Führung der Beschluss-Sammlung
- Ermächtigung zur Vertretung gegenüber Bank, Versicherung und Versorgern bis zu einem Betrag je Einzelfall
- Fortgeltung des Wirtschaftsplans, damit Hausgeld weiter eingezogen werden kann (§ 28 Abs. 1 WEG)
- Ansprechpartner für Notfälle (Rohrbruch, Heizungsausfall) mit Freigabegrenze

So bleibt die Gemeinschaft handlungsfähig, ohne dass jede Rechnung alle Unterschriften braucht.

## Wie sieht das in der Praxis aus? Ein Beispiel aus Wattenscheid

Sechs Wohnungen in einem Haus von 1962, Verwalter geht Ende 2026 in den Ruhestand, zwei Verwaltungen haben abgesagt, eine hat 55 Euro je Einheit und Monat verlangt. Der Beirat sammelt die Unterlagen, lässt die Rücklage auf dem Kontoauszug ausweisen und fragt drei weitere Verwaltungen mit allen Eckdaten an. Zwei antworten. In der Versammlung im November beschließt die Gemeinschaft die Bestellung ab Januar 2027 und ermächtigt für den Übergang den Beiratsvorsitzenden, Reparaturen bis 1.500 Euro freizugeben. Die Lücke von vier Wochen zwischen den Verwaltungen ist damit abgedeckt.

## Was ist das Wichtigste in Kürze?

Eine kleine Gemeinschaft ohne Verwalter ist handlungsfähig, aber jede Entscheidung braucht Beschlüsse. Ein Eigentümer darf bei weniger als neun Einheiten selbst verwalten, trägt dann aber die volle Verantwortung. Am besten fährt, wer mit vollständigen Unterlagen gezielt bei Verwaltungen ohne Mindestgröße anfragt. Wie der Wechsel dann abläuft, steht im Beitrag [Hausverwaltung wechseln: So geht es in 5 Schritten](/ratgeber/hausverwaltung-wechseln).

## Häufige Fragen

### Muss eine kleine WEG überhaupt einen Verwalter haben?

Eine gesetzliche Pflicht zur Bestellung gibt es nicht. Ohne Verwalter wird die Gemeinschaft aber von allen Eigentümern gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG), und jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Praktisch braucht fast jede Gemeinschaft jemanden, der Abrechnung, Konten und Versammlung übernimmt.

### Darf ein Eigentümer die Verwaltung selbst übernehmen?

Ja. Ein Wohnungseigentümer kann durch Beschluss zum Verwalter bestellt werden. Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten braucht er dafür keine IHK-Prüfung nach § 26a WEG, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen Verwalter mit dieser Prüfung verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

### Wer beruft die Versammlung ein, wenn es keinen Verwalter gibt?

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG).

### Ab welcher Größe nimmt Grundheld Gemeinschaften an?

Ohne Mindestgröße. Grundheld startet Anfang 2027 in Bochum und verwaltet Häuser jeder Größe, vom Haus mit wenigen Wohnungen bis zur größeren Wohnanlage.


_Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall._