# Hausverwaltung wechseln: So geht es in 5 Schritten (WEG)

> Verwalter abberufen, neuen bestellen, Unterlagen übergeben: der Ablauf eines Verwalterwechsels in der WEG mit Fristen aus dem Gesetz und einer Checkliste.

Quelle: https://grundheld.de/ratgeber/hausverwaltung-wechseln
Autor: Redaktion Grundheld (Grundheld Hausverwaltung, Bochum)
Stand: 2026-10-02
Rechtsgrundlagen: § 26 WEG – Bestellung und Abberufung des Verwalters; § 24 WEG – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift; § 25 WEG – Beschlussfassung; § 18 Abs. 4 WEG – Einsicht in die Verwaltungsunterlagen

Ein Verwalterwechsel in der Eigentümergemeinschaft läuft in fünf Schritten: Lage klären, Angebote einholen, Versammlung einberufen, Abberufung und Neubestellung beschließen, Unterlagen übergeben. Einen wichtigen Grund braucht die Gemeinschaft dafür seit 2020 nicht mehr; der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, und sein Vertrag endet spätestens sechs Monate später. Wer vorbereitet in die Versammlung geht, erledigt den Wechsel in einem Termin.

## Schritt 1: Wie ist die Ausgangslage?

Zwei Dinge gehören zuerst auf den Tisch: Bis wann läuft die **Bestellung** des aktuellen Verwalters, und was steht im **Verwaltervertrag** zu Laufzeit und Kündigung. Das sind getrennte Dinge. Die Bestellung ist der Beschluss der Eigentümer, der Vertrag die Vereinbarung über Leistungen und Vergütung.

Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine wiederholte Bestellung braucht einen erneuten Beschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf gefasst werden kann.

Der entscheidende Punkt seit der WEG-Reform 2020: Der Verwalter **kann jederzeit abberufen werden** (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Davon abweichende Regeln, etwa in der Gemeinschaftsordnung oder im Vertrag, sind unwirksam (§ 26 Abs. 5 WEG).

Jeder Eigentümer kann jederzeit Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Das ist der richtige Weg, um sich vor der Entscheidung ein Bild zu machen: Liegen alle Jahresabrechnungen vor? Ist die Beschluss-Sammlung geführt? Wie hoch ist die Rücklage tatsächlich?

## Schritt 2: Welche Angebote braucht die Gemeinschaft?

Bevor die Versammlung über den Wechsel entscheidet, sollten zwei bis drei Angebote neuer Verwaltungen vorliegen. Sonst beschließt die Gemeinschaft die Abberufung und steht ohne Verwalter da. Der Beirat oder ein beauftragter Eigentümer übernimmt das üblicherweise.

Was ein Angebot enthalten sollte:

- Pauschale je Einheit und Monat sowie die Liste der Sonderleistungen mit festen Sätzen
- Name des zuständigen Sachbearbeiters und Zahl der von ihm betreuten Objekte
- Nachweise: Erlaubnis nach § 34c GewO und Berufshaftpflichtversicherung
- Vorschlag für den Ablauf der Übernahme

## Schritt 3: Wie wird die Versammlung einberufen?

Über Bestellung und Abberufung beschließen die Wohnungseigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG), also in der Eigentümerversammlung. Der Verwalter muss sie mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Liegt die nächste ordentliche Versammlung weit weg, kann **mehr als ein Viertel der Eigentümer** in Textform und unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG).

Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, darf auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einberufung erfolgt in Textform mit einer Frist, die mindestens drei Wochen betragen soll (§ 24 Abs. 4 WEG).

Auf die Tagesordnung gehören beide Punkte, Abberufung und Neubestellung, damit die Versammlung in einem Termin entscheiden kann. Die Angebote sollten der Einladung beiliegen oder vorher verteilt werden.

## Schritt 4: Welcher Beschluss ist nötig?

Für Abberufung und Bestellung genügt die **Mehrheit der abgegebenen Stimmen** (§ 25 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Vollmachten brauchen die Textform (§ 25 Abs. 3 WEG), eine E-Mail reicht also.

Bewährt hat sich ein Beschluss mit drei Teilen:

1. Abberufung der bisherigen Verwaltung zum Stichtag.
2. Bestellung der neuen Verwaltung ab dem Stichtag für einen festen Zeitraum, höchstens fünf Jahre.
3. Ermächtigung, den Verwaltervertrag mit den vorliegenden Eckdaten abzuschließen, unterzeichnet durch den Beiratsvorsitzenden oder einen ermächtigten Eigentümer.

Der Beschluss wird in der Niederschrift festgehalten und in die Beschluss-Sammlung eingetragen (§ 24 Abs. 6 und 7 WEG). Sinnvoll ist ein Stichtag zum Monats- oder Quartalsende, damit Abrechnung und Kontoführung sauber geschnitten werden.

## Schritt 5: Wie läuft die Übergabe?

Die bisherige Verwaltung muss die Verwaltungsunterlagen herausgeben. Die neue Verwaltung prüft den Stand und meldet der Gemeinschaft offene Punkte: fehlende Abrechnungen, nicht umgesetzte Beschlüsse, auslaufende Verträge. Anschließend informiert sie Eigentümer, Mieter, Versorger und Dienstleister über die neuen Ansprechpartner und lässt Konten und Vollmachten umschreiben.

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**Checkliste Übergabe**

- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungspläne
- Beschluss-Sammlung und Protokolle aller Versammlungen
- Verwaltervertrag, Wartungs-, Versicherungs- und Dienstleistungsverträge
- Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Vermögensberichte, Kontoauszüge, offene Forderungen
- Eigentümerliste mit Kontaktdaten und Miteigentumsanteilen
- Schlüssel, Zugangsdaten, technische Unterlagen, Prüfprotokolle
- Laufende Vorgänge: Schäden, Mahnverfahren, Gerichtsverfahren

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## Wie sieht das in der Praxis aus? Ein Beispiel aus Bochum

Eine Gemeinschaft mit acht Wohnungen in Bochum-Ehrenfeld, Altbau von 1908. Die Verwaltung ist seit 2019 bestellt, der Vertrag läuft bis Ende 2027; die Jahresabrechnung 2025 fehlt noch im September 2026. Drei Eigentümer verlangen im Oktober in Textform eine außerordentliche Versammlung, das ist mehr als ein Viertel. Der Beirat holt zwei Angebote ein. In der Versammlung im November wird die Abberufung zum 31. Dezember 2026 und die Bestellung der neuen Verwaltung ab 1. Januar 2027 für drei Jahre beschlossen. Der alte Vertrag endet damit spätestens am 30. Juni 2027; die Vergütung bis dahin ist der Preis für den schnellen Wechsel. Die fehlende Abrechnung 2025 erstellt die alte Verwaltung noch, weil sie dazu verpflichtet bleibt; die neue prüft sie.

## Was ist das Wichtigste in Kürze?

Abberufung ist jederzeit möglich, der Vertrag endet spätestens sechs Monate später, über beides entscheidet die Versammlung mit einfacher Mehrheit. Wer mit Angeboten und einem klaren Beschlussvorschlag in die Versammlung geht, hat den Wechsel in einem Termin erledigt. Was Gemeinschaften tun können, die gar keinen Verwalter finden, steht im Beitrag [Kleine WEG findet keinen Verwalter](/ratgeber/kleine-weg-findet-keinen-verwalter); zu den Kosten im Beitrag [Was kostet eine Hausverwaltung in Bochum?](/ratgeber/was-kostet-hausverwaltung-bochum).

## Häufige Fragen

### Brauchen wir einen wichtigen Grund, um den Verwalter abzuberufen?

Nein. Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

### Welche Mehrheit ist für den Wechsel nötig?

Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer hat eine Stimme, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt.

### Was passiert mit dem laufenden Verwaltervertrag?

Er endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG), auch wenn er eigentlich länger laufen würde. Bis dahin kann die Vergütung weiter geschuldet sein.

### Wie lange dauert ein Verwalterwechsel?

Von der Entscheidung bis zur Übergabe meist zwei bis vier Monate: Angebote einholen, Versammlung mit mindestens drei Wochen Frist einberufen, Beschluss, Übergabe der Unterlagen zum Stichtag.


_Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall._