# Fakten zu Grundheld Hausverwaltung > Grundheld ist eine Hausverwaltung aus Bochum für WEG-Verwaltung und Mietverwaltung im mittleren Ruhrgebiet. | Angabe | Wert | |---|---| | Was | Hausverwaltung für WEG-Verwaltung und Mietverwaltung | | Wo | Bochum (inklusive Wattenscheid, Ehrenfeld, Linden, Langendreer), Witten, Hattingen, Herne, Castrop-Rauxel, Dortmund-West und -Süd, Gelsenkirchen-Süd, Essen-Ost (Steele, Kray, Kupferdreh); etwa 25 km um Bochum | | Für wen | Eigentümergemeinschaften jeder Größe, ausdrücklich auch kleine; vermietete Häuser und einzelne Wohnungen | | Mindestgröße | keine | | Start | Anfang 2027, nach Erteilung der Erlaubnis gemäß § 34c GewO | | Antwortzeit | innerhalb von 24 Stunden an Werktagen | | Sitz | 44869 Bochum | | Anschrift | Grundheld Hausverwaltung, Rathenaustraße 39, 44869 Bochum | | Stand | 2026-10-06 | ## Kontakt - E-Mail: kontakt@grundheld.de - Anfrageformular: https://grundheld.de/kontakt ## Welche Leistungen bietet Grundheld? - **WEG-Verwaltung:** Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften jeder Größe in Bochum und im mittleren Ruhrgebiet: Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltung. Start Anfang 2027. - **Mietverwaltung:** Verwaltung vermieteter Häuser und einzelner Wohnungen in Bochum und im mittleren Ruhrgebiet: Mieterbetreuung, Betriebskostenabrechnung, Instandhaltung. Start Anfang 2027. ## Wie stellt man eine Anfrage? Über das Formular auf https://grundheld.de/kontakt (funktioniert ohne JavaScript und ohne CAPTCHA; nach dem Absenden erscheint die Bestätigungsseite https://grundheld.de/danke) oder per E-Mail an kontakt@grundheld.de. Benötigte Angaben: - Art des Objekts: Eigentümergemeinschaft (WEG), vermietetes Haus oder einzelne vermietete Wohnung - Ort oder Stadtteil des Objekts, optional die genaue Adresse - Genaue Anzahl der Wohnungen - Gewünschter Zeitpunkt - Name und E-Mail-Adresse, optional Telefonnummer und Nachricht Formularfelder (POST https://grundheld.de/api/kontakt): objektart, ort (Freitext), adresse (optional), einheiten (ganze Zahl), zeitpunkt, name, email, telefon (optional), nachricht (optional), einwilligung=ja. --- ## Häufige Fragen ### Ab wann kann Grundheld unser Haus übernehmen? Wir übernehmen Verwaltungen ab Anfang 2027, nach Erteilung der Erlaubnis gemäß § 34c GewO. Sprechen Sie uns jetzt an, damit wir den Wechsel rechtzeitig vorbereiten können. ### Für welche Objekte ist Grundheld gedacht? Für Eigentümergemeinschaften und vermietete Häuser jeder Größe im mittleren Ruhrgebiet, vom Haus mit wenigen Wohnungen bis zur größeren Wohnanlage. Eine Mindestgröße gibt es nicht. ### Kann ich jetzt schon Kontakt aufnehmen? Ja, unverbindlich. Wenn Ihr Verwalter gekündigt hat oder Sie Anfang 2027 wechseln möchten, nennen Sie uns Ort und Größe des Objekts. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden an Werktagen und besprechen, wie ein Wechsel ablaufen kann. ### Welche Region deckt Grundheld ab? Bochum (inklusive Wattenscheid, Ehrenfeld, Linden, Langendreer), Witten, Hattingen, Herne, Castrop-Rauxel, Dortmund-West und -Süd, Gelsenkirchen-Süd, Essen-Ost (Steele, Kray, Kupferdreh); etwa 25 km um Bochum. ### Wie schnell antwortet Grundheld? Auf Anfragen antworten wir innerhalb von 24 Stunden an Werktagen. --- # Über Grundheld > Grundheld ist eine Hausverwaltung aus Bochum für WEG- und Mietverwaltung im mittleren Ruhrgebiet. Wir starten Anfang 2027 und verwalten Häuser jeder Größe. Unser Anspruch: erreichbar bleiben, nachvollziehbar arbeiten, vor Ort sein. Quelle: https://grundheld.de/ueber-uns ## Warum Grundheld gegründet wird Im Ruhrgebiet verlieren gerade viele Häuser ihre Verwaltung. Sechs von zehn Verwaltungen nennen sich überlastet (VDIV-Branchenbarometer 2026), viele nehmen keine neuen Objekte mehr an, und zahlreiche Inhaber gehen in den Ruhestand. Eigentümergemeinschaften in Wattenscheid, Ehrenfeld oder Langendreer bekommen Absagen oder Angebote, die abschrecken sollen. Grundheld entsteht für genau diese Lücke: eine Verwaltung aus Bochum, die neue Objekte annimmt, erreichbar bleibt und ihre Arbeit nachvollziehbar macht. Vom Haus mit wenigen Wohnungen bis zur größeren Wohnanlage. Hinter Grundheld steht ein Team von Unternehmern aus Bochum, das seit Jahren digitale Abläufe aufbaut und Teams führt. Diese Erfahrung bringen wir in eine Branche, in der Erreichbarkeit und saubere Abläufe den Unterschied machen. ## Wie arbeitet Grundheld? - **Erreichbar:** Feste Ansprechpartner statt Hotline. Jede Anfrage bekommt eine Antwort mit Zuständigem und nächstem Schritt. - **Transparent:** Wirtschaftsplan, Abrechnung und Berichte sind so aufgebaut, dass ein Beirat sie ohne Buchhalter prüfen kann. Jeder Beschluss und jeder Vorgang hat einen sichtbaren Stand. - **Digital, wo es hilft:** Unterlagen, Protokolle und Abrechnungen sind jederzeit online einsehbar, Schäden lassen sich per Formular melden. Wer lieber Post oder einen Anruf möchte, bekommt beides. - **Vor Ort:** Wir übernehmen Objekte in Bochum und den Nachbarstädten, weil wir Häuser kennen wollen, nicht nur Akten. Versammlungen finden in der Nähe des Objekts statt. ## Wo ist Grundheld tätig? Bochum (inklusive Wattenscheid, Ehrenfeld, Linden, Langendreer), Witten, Hattingen, Herne, Castrop-Rauxel, Dortmund-West und -Süd, Gelsenkirchen-Süd, Essen-Ost (Steele, Kray, Kupferdreh); etwa 25 km um Bochum. --- # Hausverwaltung wechseln: So geht es in 5 Schritten (WEG) > Verwalter abberufen, neuen bestellen, Unterlagen übergeben: der Ablauf eines Verwalterwechsels in der WEG mit Fristen aus dem Gesetz und einer Checkliste. Quelle: https://grundheld.de/ratgeber/hausverwaltung-wechseln Autor: Redaktion Grundheld (Grundheld Hausverwaltung, Bochum) Stand: 2026-10-02 Rechtsgrundlagen: § 26 WEG – Bestellung und Abberufung des Verwalters; § 24 WEG – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift; § 25 WEG – Beschlussfassung; § 18 Abs. 4 WEG – Einsicht in die Verwaltungsunterlagen Ein Verwalterwechsel in der Eigentümergemeinschaft läuft in fünf Schritten: Lage klären, Angebote einholen, Versammlung einberufen, Abberufung und Neubestellung beschließen, Unterlagen übergeben. Einen wichtigen Grund braucht die Gemeinschaft dafür seit 2020 nicht mehr; der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, und sein Vertrag endet spätestens sechs Monate später. Wer vorbereitet in die Versammlung geht, erledigt den Wechsel in einem Termin. ## Schritt 1: Wie ist die Ausgangslage? Zwei Dinge gehören zuerst auf den Tisch: Bis wann läuft die **Bestellung** des aktuellen Verwalters, und was steht im **Verwaltervertrag** zu Laufzeit und Kündigung. Das sind getrennte Dinge. Die Bestellung ist der Beschluss der Eigentümer, der Vertrag die Vereinbarung über Leistungen und Vergütung. Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine wiederholte Bestellung braucht einen erneuten Beschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf gefasst werden kann. Der entscheidende Punkt seit der WEG-Reform 2020: Der Verwalter **kann jederzeit abberufen werden** (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Davon abweichende Regeln, etwa in der Gemeinschaftsordnung oder im Vertrag, sind unwirksam (§ 26 Abs. 5 WEG). Jeder Eigentümer kann jederzeit Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Das ist der richtige Weg, um sich vor der Entscheidung ein Bild zu machen: Liegen alle Jahresabrechnungen vor? Ist die Beschluss-Sammlung geführt? Wie hoch ist die Rücklage tatsächlich? ## Schritt 2: Welche Angebote braucht die Gemeinschaft? Bevor die Versammlung über den Wechsel entscheidet, sollten zwei bis drei Angebote neuer Verwaltungen vorliegen. Sonst beschließt die Gemeinschaft die Abberufung und steht ohne Verwalter da. Der Beirat oder ein beauftragter Eigentümer übernimmt das üblicherweise. Was ein Angebot enthalten sollte: - Pauschale je Einheit und Monat sowie die Liste der Sonderleistungen mit festen Sätzen - Name des zuständigen Sachbearbeiters und Zahl der von ihm betreuten Objekte - Nachweise: Erlaubnis nach § 34c GewO und Berufshaftpflichtversicherung - Vorschlag für den Ablauf der Übernahme ## Schritt 3: Wie wird die Versammlung einberufen? Über Bestellung und Abberufung beschließen die Wohnungseigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG), also in der Eigentümerversammlung. Der Verwalter muss sie mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Liegt die nächste ordentliche Versammlung weit weg, kann **mehr als ein Viertel der Eigentümer** in Textform und unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, darf auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einberufung erfolgt in Textform mit einer Frist, die mindestens drei Wochen betragen soll (§ 24 Abs. 4 WEG). Auf die Tagesordnung gehören beide Punkte, Abberufung und Neubestellung, damit die Versammlung in einem Termin entscheiden kann. Die Angebote sollten der Einladung beiliegen oder vorher verteilt werden. ## Schritt 4: Welcher Beschluss ist nötig? Für Abberufung und Bestellung genügt die **Mehrheit der abgegebenen Stimmen** (§ 25 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Vollmachten brauchen die Textform (§ 25 Abs. 3 WEG), eine E-Mail reicht also. Bewährt hat sich ein Beschluss mit drei Teilen: 1. Abberufung der bisherigen Verwaltung zum Stichtag. 2. Bestellung der neuen Verwaltung ab dem Stichtag für einen festen Zeitraum, höchstens fünf Jahre. 3. Ermächtigung, den Verwaltervertrag mit den vorliegenden Eckdaten abzuschließen, unterzeichnet durch den Beiratsvorsitzenden oder einen ermächtigten Eigentümer. Der Beschluss wird in der Niederschrift festgehalten und in die Beschluss-Sammlung eingetragen (§ 24 Abs. 6 und 7 WEG). Sinnvoll ist ein Stichtag zum Monats- oder Quartalsende, damit Abrechnung und Kontoführung sauber geschnitten werden. ## Schritt 5: Wie läuft die Übergabe? Die bisherige Verwaltung muss die Verwaltungsunterlagen herausgeben. Die neue Verwaltung prüft den Stand und meldet der Gemeinschaft offene Punkte: fehlende Abrechnungen, nicht umgesetzte Beschlüsse, auslaufende Verträge. Anschließend informiert sie Eigentümer, Mieter, Versorger und Dienstleister über die neuen Ansprechpartner und lässt Konten und Vollmachten umschreiben.
**Checkliste Übergabe** - Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungspläne - Beschluss-Sammlung und Protokolle aller Versammlungen - Verwaltervertrag, Wartungs-, Versicherungs- und Dienstleistungsverträge - Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Vermögensberichte, Kontoauszüge, offene Forderungen - Eigentümerliste mit Kontaktdaten und Miteigentumsanteilen - Schlüssel, Zugangsdaten, technische Unterlagen, Prüfprotokolle - Laufende Vorgänge: Schäden, Mahnverfahren, Gerichtsverfahren
## Wie sieht das in der Praxis aus? Ein Beispiel aus Bochum Eine Gemeinschaft mit acht Wohnungen in Bochum-Ehrenfeld, Altbau von 1908. Die Verwaltung ist seit 2019 bestellt, der Vertrag läuft bis Ende 2027; die Jahresabrechnung 2025 fehlt noch im September 2026. Drei Eigentümer verlangen im Oktober in Textform eine außerordentliche Versammlung, das ist mehr als ein Viertel. Der Beirat holt zwei Angebote ein. In der Versammlung im November wird die Abberufung zum 31. Dezember 2026 und die Bestellung der neuen Verwaltung ab 1. Januar 2027 für drei Jahre beschlossen. Der alte Vertrag endet damit spätestens am 30. Juni 2027; die Vergütung bis dahin ist der Preis für den schnellen Wechsel. Die fehlende Abrechnung 2025 erstellt die alte Verwaltung noch, weil sie dazu verpflichtet bleibt; die neue prüft sie. ## Was ist das Wichtigste in Kürze? Abberufung ist jederzeit möglich, der Vertrag endet spätestens sechs Monate später, über beides entscheidet die Versammlung mit einfacher Mehrheit. Wer mit Angeboten und einem klaren Beschlussvorschlag in die Versammlung geht, hat den Wechsel in einem Termin erledigt. Was Gemeinschaften tun können, die gar keinen Verwalter finden, steht im Beitrag [Kleine WEG findet keinen Verwalter](/ratgeber/kleine-weg-findet-keinen-verwalter); zu den Kosten im Beitrag [Was kostet eine Hausverwaltung in Bochum?](/ratgeber/was-kostet-hausverwaltung-bochum). ## Häufige Fragen ### Brauchen wir einen wichtigen Grund, um den Verwalter abzuberufen? Nein. Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. ### Welche Mehrheit ist für den Wechsel nötig? Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer hat eine Stimme, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. ### Was passiert mit dem laufenden Verwaltervertrag? Er endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG), auch wenn er eigentlich länger laufen würde. Bis dahin kann die Vergütung weiter geschuldet sein. ### Wie lange dauert ein Verwalterwechsel? Von der Entscheidung bis zur Übergabe meist zwei bis vier Monate: Angebote einholen, Versammlung mit mindestens drei Wochen Frist einberufen, Beschluss, Übergabe der Unterlagen zum Stichtag. _Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall._ --- # Kleine WEG findet keinen Verwalter: Was jetzt? > Warum Verwaltungen kleine Eigentümergemeinschaften abweisen, was die Gemeinschaft ohne Verwalter rechtlich tun kann und wie sie trotzdem eine Verwaltung findet. Quelle: https://grundheld.de/ratgeber/kleine-weg-findet-keinen-verwalter Autor: Redaktion Grundheld (Grundheld Hausverwaltung, Bochum) Stand: 2026-10-02 Rechtsgrundlagen: § 9b WEG – Vertretung der Gemeinschaft ohne Verwalter; § 18 WEG – Verwaltung und Benutzung; § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG – Ausnahme für kleine Gemeinschaften mit Eigentümer als Verwalter; § 24 Abs. 3 WEG – Einberufung ohne Verwalter; § 26 WEG – Bestellung und Abberufung des Verwalters Wenn eine kleine Eigentümergemeinschaft keinen Verwalter findet, hat sie drei Wege: einen Eigentümer als Verwalter bestellen, gezielt bei Verwaltungen anfragen, die keine Mindestgröße haben, oder vorübergehend ohne Verwalter arbeiten, mit klarer Aufgabenverteilung. Rechtlich steht die Gemeinschaft dabei nicht im luftleeren Raum: Ohne Verwalter vertreten die Eigentümer sie gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG), und die Versammlung kann vom Beirat einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG). Was das konkret bedeutet und wie Sie eine Verwaltung finden, die Ihre Gemeinschaft wirklich will. ## Warum werden kleine Gemeinschaften abgewiesen? Die Branche ist ausgelastet. Nach dem [VDIV-Branchenbarometer 2026](https://vdiv.de/presse/details/vdiv-branchenbarometer-2026-immobilienverwaltungen-zunehmend-ueberlastet-trennung-von-unrentablen-eigentuemergemeinschaften-unvermeidlich) bezeichnen sich 62,1 Prozent der befragten Verwaltungen als überlastet. 21,0 Prozent wollen künftig nur noch Objekte ab einer Mindestgröße annehmen, im Mittel rund 16 Wohneinheiten, und 31,0 Prozent planen, kleinere Objekte abzugeben. Der Grund ist einfache Betriebswirtschaft: Versammlung, Wirtschaftsplan, Abrechnung und Buchhaltung kosten bei sechs Einheiten fast so viel Zeit wie bei zwanzig, bringen aber nur ein Drittel der Vergütung. Dazu kommt der Generationswechsel: Viele Inhaber gehen in den Ruhestand, ihre Gemeinschaften stehen plötzlich ohne Verwalter da. Im Ruhrgebiet trifft das besonders viele Häuser. Die typischen Gründerzeit- und Nachkriegsbauten in Bochum, Herne oder Witten haben vier bis zwölf Wohnungen; sie wurden in den letzten Jahrzehnten reihenweise in Eigentumswohnungen aufgeteilt. ## Was gilt rechtlich, wenn eine WEG keinen Verwalter hat? Eine gesetzliche Pflicht, einen Verwalter zu bestellen, gibt es nicht. Aber: - **Vertretung:** Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer **gemeinschaftlich** vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Für jeden Vertrag, jede Reparaturbeauftragung, jede Kontoverfügung müssen also im Grundsatz alle mitwirken, oder die Versammlung ermächtigt einzelne Eigentümer durch Beschluss. - **Anspruch auf Verwaltung:** Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Dazu gehören Erhaltung, Versicherung, Rücklage, Wirtschaftsplan und, mit der Ausnahme unten, die Bestellung eines Verwalters mit IHK-Prüfung nach § 26a WEG (§ 19 Abs. 2 WEG). Ein einzelner Eigentümer kann die anderen also auf Bestellung eines Verwalters in Anspruch nehmen. - **Versammlung:** Fehlt ein Verwalter, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Beschluss-Sammlung führt dann der Versammlungsvorsitzende, sofern niemand anderes bestellt ist (§ 24 Abs. 8 WEG). Ohne Verwalter zu bleiben ist also möglich, aber mühsam: Jede Entscheidung braucht Beschlüsse und Ermächtigungen, und bei Streit fehlt die neutrale Stelle. ## Weg 1: Kann ein Eigentümer selbst Verwalter werden? Für kleine Gemeinschaften hat der Gesetzgeber eine Tür offen gelassen. Grundsätzlich kann jeder Eigentümer verlangen, dass ein Verwalter mit IHK-Prüfung nach § 26a WEG bestellt wird. Das gilt nicht, wenn drei Voraussetzungen zusammen vorliegen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG): 1. weniger als neun Sondereigentumsrechte, 2. ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und 3. weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen Verwalter mit dieser Prüfung. Ein Eigentümer aus einer Gemeinschaft mit sechs Wohnungen kann sich also durch Beschluss (einfache Mehrheit, § 25 Abs. 1 WEG) zum Verwalter bestellen lassen, auch ohne IHK-Prüfung. Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich (§ 26 Abs. 2 WEG). Was dabei oft unterschätzt wird: - Der Eigentümer-Verwalter haftet wie ein professioneller Verwalter für Fehler, etwa bei der Abrechnung oder bei versäumten Fristen. - Konten der Gemeinschaft müssen getrennt vom Privatvermögen geführt werden. - Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan müssen den Anforderungen des § 28 WEG genügen; die Software dafür kostet Geld und Einarbeitung. - Bei Streit in der Gemeinschaft sitzt der Verwalter zwischen den Stühlen. Das Modell funktioniert in Gemeinschaften, die sich einig sind und in denen jemand Zeit und Zahlenverständnis hat. Es scheitert oft nach dem ersten größeren Schaden oder dem ersten Eigentümerwechsel. ## Weg 2: Wie findet man eine Verwaltung ohne Mindestgröße? Es gibt sie, nur nicht auf der ersten Seite bei Google. So kommen Sie an Angebote: - **Fragen Sie konkret an.** Schreiben Sie in die erste Nachricht: Ort, Baujahr, Zahl der Einheiten, Zustand, ob Beschluss-Sammlung und Abrechnungen vorliegen, gewünschter Stichtag. Wer das liefert, bekommt eher eine Antwort als „Wir suchen einen Verwalter". - **Bieten Sie Ordnung an.** Ein aufgeräumter Beirat, vollständige Unterlagen und eine Rücklage, die den Namen verdient, machen eine kleine Gemeinschaft attraktiv. Chaos ist der Grund für die Absagen, nicht die Größe allein. - **Akzeptieren Sie faire Preise.** Bei sechs Einheiten ist eine höhere Pauschale je Einheit normal; die absolute Summe bleibt überschaubar. Lesen Sie dazu [Was kostet eine Hausverwaltung in Bochum?](/ratgeber/was-kostet-hausverwaltung-bochum). - **Fragen Sie neue Verwaltungen.** Neu gegründete und kleinere Büros nehmen kleine Objekte, weil sie Bestand aufbauen. Prüfen Sie die Erlaubnis nach § 34c GewO und die Berufshaftpflichtversicherung. - **Nutzen Sie den Verband.** Der VDIV Nordrhein-Westfalen führt eine Mitgliedersuche nach Ort. Grundheld startet Anfang 2027 in Bochum und arbeitet ohne Mindestgröße: kleine Gemeinschaften sind genauso willkommen wie große, im Umkreis von etwa 25 Kilometern. Wenn Sie ab 2027 eine Verwaltung suchen, können Sie schon jetzt [unverbindlich anfragen](/kontakt). ## Weg 3: Wie überbrückt man die Zeit ohne Verwalter? Wenn der alte Verwalter zum Jahresende aufhört und der neue erst im Frühjahr beginnt, lässt sich die Lücke überbrücken. Dafür sollte die letzte Versammlung mit dem alten Verwalter beschließen: - Ermächtigung eines Eigentümers (meist Beiratsvorsitz) zur Einberufung der Versammlung und zur Führung der Beschluss-Sammlung - Ermächtigung zur Vertretung gegenüber Bank, Versicherung und Versorgern bis zu einem Betrag je Einzelfall - Fortgeltung des Wirtschaftsplans, damit Hausgeld weiter eingezogen werden kann (§ 28 Abs. 1 WEG) - Ansprechpartner für Notfälle (Rohrbruch, Heizungsausfall) mit Freigabegrenze So bleibt die Gemeinschaft handlungsfähig, ohne dass jede Rechnung alle Unterschriften braucht. ## Wie sieht das in der Praxis aus? Ein Beispiel aus Wattenscheid Sechs Wohnungen in einem Haus von 1962, Verwalter geht Ende 2026 in den Ruhestand, zwei Verwaltungen haben abgesagt, eine hat 55 Euro je Einheit und Monat verlangt. Der Beirat sammelt die Unterlagen, lässt die Rücklage auf dem Kontoauszug ausweisen und fragt drei weitere Verwaltungen mit allen Eckdaten an. Zwei antworten. In der Versammlung im November beschließt die Gemeinschaft die Bestellung ab Januar 2027 und ermächtigt für den Übergang den Beiratsvorsitzenden, Reparaturen bis 1.500 Euro freizugeben. Die Lücke von vier Wochen zwischen den Verwaltungen ist damit abgedeckt. ## Was ist das Wichtigste in Kürze? Eine kleine Gemeinschaft ohne Verwalter ist handlungsfähig, aber jede Entscheidung braucht Beschlüsse. Ein Eigentümer darf bei weniger als neun Einheiten selbst verwalten, trägt dann aber die volle Verantwortung. Am besten fährt, wer mit vollständigen Unterlagen gezielt bei Verwaltungen ohne Mindestgröße anfragt. Wie der Wechsel dann abläuft, steht im Beitrag [Hausverwaltung wechseln: So geht es in 5 Schritten](/ratgeber/hausverwaltung-wechseln). ## Häufige Fragen ### Muss eine kleine WEG überhaupt einen Verwalter haben? Eine gesetzliche Pflicht zur Bestellung gibt es nicht. Ohne Verwalter wird die Gemeinschaft aber von allen Eigentümern gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG), und jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Praktisch braucht fast jede Gemeinschaft jemanden, der Abrechnung, Konten und Versammlung übernimmt. ### Darf ein Eigentümer die Verwaltung selbst übernehmen? Ja. Ein Wohnungseigentümer kann durch Beschluss zum Verwalter bestellt werden. Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten braucht er dafür keine IHK-Prüfung nach § 26a WEG, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen Verwalter mit dieser Prüfung verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). ### Wer beruft die Versammlung ein, wenn es keinen Verwalter gibt? Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG). ### Ab welcher Größe nimmt Grundheld Gemeinschaften an? Ohne Mindestgröße. Grundheld startet Anfang 2027 in Bochum und verwaltet Häuser jeder Größe, vom Haus mit wenigen Wohnungen bis zur größeren Wohnanlage. _Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall._ --- # Was kostet eine Hausverwaltung in Bochum? > Wie Hausverwaltungen in Bochum ihre Vergütung berechnen, was in der Pauschale steckt, welche Sonderleistungen üblich sind und wie Sie Angebote vergleichen. Quelle: https://grundheld.de/ratgeber/was-kostet-hausverwaltung-bochum Autor: Redaktion Grundheld (Grundheld Hausverwaltung, Bochum) Stand: 2026-10-02 Rechtsgrundlagen: § 16 Abs. 2 WEG – Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen; § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht; § 29 WEG – Verwaltungsbeirat; § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV – Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten Eine Hausverwaltung in Bochum kostet in der Regel eine monatliche Pauschale je Einheit plus gesondert vergütete Sonderleistungen. Die Pauschale hängt vor allem von der Größe der Anlage ab: Kleine Gemeinschaften zahlen je Wohnung mehr, weil Versammlung, Abrechnung und Buchhaltung einen festen Grundaufwand haben. Eine Zahl für alle gibt es nicht; was es gibt, ist ein klares Muster, nach dem Verwaltungen rechnen. Wer es kennt, kann Angebote vergleichen und erkennt ein absichtlich hohes Abwehrangebot. ## Wie berechnen Hausverwaltungen ihre Vergütung? Fast alle Verwaltungen rechnen mit einer **monatlichen Pauschale je Einheit**, also je Wohnung, Gewerbeeinheit oder Stellplatz, wobei Stellplätze meist deutlich günstiger angesetzt werden. Dazu kommen Sonderleistungen nach Aufwand oder mit festen Sätzen. Die Höhe der Pauschale bestimmen fünf Faktoren: 1. **Größe der Anlage.** Eine Gemeinschaft mit sechs Wohnungen braucht dieselbe Versammlung, denselben Wirtschaftsplan und dieselbe Abrechnung wie eine mit zwanzig. Verteilt auf wenige Einheiten ist die Pauschale je Einheit deshalb höher. Das ist der Hauptgrund, warum viele Verwaltungen kleine Objekte ablehnen oder teuer anbieten. 2. **Alter und Zustand.** Ein Gründerzeithaus in Ehrenfeld mit Sanierungsstau erzeugt mehr Begehungen, Angebote und Handwerkersteuerung als eine gepflegte Anlage aus den 1990ern. 3. **Technik.** Aufzug, Tiefgarage, Heizzentrale, Lüftung, Photovoltaik: Jede Anlage bringt Wartungsverträge, Prüfpflichten und Störungen mit. 4. **Zustand der Verwaltung.** Fehlende Beschluss-Sammlung, offene Abrechnungen oder unklare Rücklagen bedeuten Aufräumarbeit im ersten Jahr, die eingepreist wird. 5. **Erwartungen.** Eine zweite Versammlung im Jahr, Beiratssitzungen vor Ort, Rückmeldung am selben Tag: alles leistbar, alles mit Aufwand. ## Was sollte in der Pauschale enthalten sein? Für die WEG-Verwaltung sollte die Grundvergütung mindestens abdecken: - jährliche Eigentümerversammlung mit Einladung, Leitung und Niederschrift - Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht (§ 28 WEG) - laufende Buchhaltung, Zahlungsverkehr und Mahnwesen - Führung der Konten und der Erhaltungsrücklage im Namen der Gemeinschaft - Abschluss und Überwachung von Wartungs- und Versicherungsverträgen - regelmäßige Begehungen und Beauftragung kleinerer Reparaturen - Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat, der Wirtschaftsplan und Abrechnung vor dem Beschluss prüft (§ 29 Abs. 2 WEG) Bei der Mietverwaltung kommen Mieterbetreuung, Betriebskostenabrechnung und ein regelmäßiger Bericht an den Eigentümer hinzu. ## Welche Sonderleistungen kosten extra? | Leistung | Übliche Abrechnung | |---|---| | Zusätzliche Eigentümerversammlung | Festbetrag je Versammlung | | Begleitung größerer Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen | Prozentsatz der Bausumme oder Stundensatz | | Abwicklung von Versicherungsschäden | Festbetrag je Schadensfall oder Stundensatz | | Gerichtliche Beitreibung von Hausgeld | Festbetrag je Verfahren | | Mieterwechsel, Neuvermietung (Mietverwaltung) | Festbetrag oder Anteil einer Monatsmiete | | Erstellung von Unterlagen für Wohnungsverkäufe | Festbetrag | | Zusätzliche Begehungen, Sondertermine | Stundensatz | Ein gutes Angebot nennt diese Posten offen mit Satz oder Stundensatz. Ein Angebot, das nur die Pauschale zeigt, ist nicht automatisch günstiger; die Überraschung kommt dann in der Abrechnung. ## Wer trägt die Kosten der Verwaltung? In der WEG ist die Verwaltervergütung eine Kostenposition der Gemeinschaft. Sie wird nach dem Verhältnis der **Miteigentumsanteile** verteilt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss keinen anderen Schlüssel vorsieht; jeder Eigentümer zahlt seinen Anteil über das Hausgeld. **Auf Mieter umlegen** lassen sich Verwaltungskosten nicht. Die Betriebskostenverordnung nimmt sie ausdrücklich aus (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Vermieter kalkulieren die Verwaltung also in die Miete ein, nicht in die Nebenkostenabrechnung. ## Wie vergleicht man zwei Angebote? Ein Rechenbeispiel Eine Gemeinschaft in Bochum-Linden mit acht Wohnungen und vier Stellplätzen bekommt zwei Angebote. | | Angebot A | Angebot B | |---|---|---| | Pauschale je Wohnung und Monat | 28 € | 24 € | | Pauschale je Stellplatz und Monat | 4 € | 6 € | | Grundvergütung im Jahr | 8 × 28 × 12 + 4 × 4 × 12 = **2.880 €** | 8 × 24 × 12 + 4 × 6 × 12 = **2.592 €** | | Zusätzliche Versammlung | 250 € | 450 € | | Begleitung Dachsanierung (60.000 €) | 3 % = 1.800 € | 5 % = 3.000 € | | Versicherungsschaden | 120 € je Fall | nach Aufwand, 95 €/Std. | Im ruhigen Jahr ist B rund 290 Euro günstiger. Im Jahr der Dachsanierung mit einer zusätzlichen Versammlung kostet A 4.930 Euro, B 6.042 Euro. Die Zahlen sind erfunden und dienen nur dem Vergleich; sie zeigen aber, warum die Pauschale allein nichts über die Jahreskosten sagt. Umgelegt nach Miteigentumsanteilen zahlt ein Eigentümer mit 125/1000 im ruhigen Jahr bei A 360 Euro, bei B 324 Euro. ## Welche Fragen sollte man jedem Anbieter stellen? - Was ist Grundleistung, was Sonderleistung, mit welchem Satz? - Wie viele Objekte und Einheiten betreut der zuständige Sachbearbeiter? - Wer ist bei Störungen erreichbar, und wie schnell kommt eine Rückmeldung? - Liegen Erlaubnis nach § 34c GewO und Berufshaftpflichtversicherung vor? - Wie sieht eine Beispiel-Jahresabrechnung aus? Die günstigste Pauschale nützt wenig, wenn die Abrechnung zu spät kommt oder Beschlüsse liegen bleiben. Ein Unterschied von zwei Euro je Einheit und Monat ist bei acht Wohnungen 192 Euro im Jahr, weniger als ein versäumter Wartungstermin an der Heizung. ## Woran erkennt man ein Abwehrangebot? Viele Verwaltungen lehnen kleine Objekte nicht offen ab, sondern nennen einen Preis, bei dem die Gemeinschaft von selbst absagt. Typische Zeichen: Pauschale deutlich über dem, was Nachbargemeinschaften ähnlicher Größe zahlen, keine Aufschlüsselung der Sonderleistungen, kein Termin zur Begehung, Antwort erst nach Wochen. Fragen Sie in dem Fall nach, ob die Verwaltung das Objekt überhaupt will. Wie kleine Gemeinschaften trotzdem eine Verwaltung finden, steht im Beitrag [Kleine WEG findet keinen Verwalter](/ratgeber/kleine-weg-findet-keinen-verwalter). ## Nennt Grundheld Preise? Preise nennen wir ab dem Start Anfang 2027. Dann so, wie wir es hier beschrieben haben: Pauschale je Einheit nach Sichtung der Unterlagen, Sonderleistungen mit festen Sätzen, keine Mindestgröße. Wenn Sie für 2027 eine Verwaltung suchen, können Sie schon jetzt [unverbindlich anfragen](/kontakt). ## Häufige Fragen ### Was kostet WEG-Verwaltung je Einheit? Üblich ist eine monatliche Pauschale je Einheit, die mit der Größe der Anlage sinkt: Kleine Gemeinschaften zahlen je Einheit mehr als große, weil Versammlung und Abrechnung einen festen Grundaufwand haben. Konkrete Beträge nennt nur ein Angebot nach Sichtung des Objekts. ### Kann die Verwaltervergütung auf Mieter umgelegt werden? Nein. Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) und können in der Nebenkostenabrechnung nicht auf Mieter umgelegt werden. ### Wie wird die Vergütung in der WEG verteilt? Als Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG), sofern Gemeinschaftsordnung oder Beschluss nichts anderes bestimmen. Jeder Eigentümer zahlt seinen Anteil über das Hausgeld. ### Nennt Grundheld Preise? Ab dem Start Anfang 2027. Dann mit einer Pauschale je Einheit und einer Liste der Sonderleistungen mit festen Sätzen. _Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall._